Tour virtual inmobiliario: guía práctica para agencias

Un tour virtual inmobiliario eficaz no es una colección de fotos 360 puestas en fila: es un recorrido que reproduce la visita real (entrada, salón, cocina, dormitorios, baños, terraza), con un plano para situarse, textos donde toca (metros, orientación, reformas) y una publicación limpia en la ficha del portal y en la web de la agencia. Con una cámara 360 de gama media, un piso se fotografía en veinte minutos y se monta en media hora, y el software cuesta entre cero y unas decenas al mes. Esta guía va de cómo hacerlo bien, cuánto cuesta y cuándo sí conviene gastar en Matterport.

Para qué sirve, en la práctica

• Filtrar visitas: quien ha recorrido el piso en 360 y pide visita, va en serio. Menos visitas vacías para el comercial y para el propietario.
• Compradores a distancia: extranjeros, traslados, segunda residencia. El tour sustituye la primera visita.
• Alquiler de temporada y obra nueva con piso piloto: se enseña una vez y se alquila o vende muchas.
• Captación: el propietario que ve que su piso tendrá tour virtual elige esa agencia.

Qué fotografiar y cómo

Una foto 360 por estancia, dos en las grandes o en las que tienen forma de L, y una en la entrada. Un piso de tres dormitorios son ocho o diez fotos. Recomendaciones que ahorran repetir:

• Cámara a 1,40 o 1,50 m en un monópode fino; es la altura de ojos y lo que hace que el visitante se sienta dentro.
• Luces encendidas y persianas subidas; el HDR de la cámara resuelve la ventana quemada.
• Sal de la escena: la cámara se dispara desde el móvil; ponte detrás de una puerta.
• Orden y sin objetos personales; en una foto 360 se ve todo, incluido lo que hay detrás de ti.
• Centro de la estancia, no en una esquina, para que el visitante gire y vea las cuatro paredes a distancia parecida.
• Nadir: un monópode fino desaparece en el cosido; si queda el pie, el parche de nadir con el logo de la agencia lo tapa. Andarama lo aplica en la biblioteca de medios sin tocar el original.

Sobre qué cámara comprar y con qué ajustes, tenemos una guía de cámaras 360 para inmobiliaria.

Montar el recorrido en media hora

1. Importar: el importador de cámara 360 sube el lote, lo ordena por nombre, permite renombrar por patrón («Salón», «Cocina») y crea las escenas de golpe, con la opción de conectarlas en secuencia.
2. Plano: si tienes el plano de la vivienda (el del anuncio vale), se añade como plano del área y se coloca cada escena con un clic. El visitante ve el minimapa con su posición y hacia dónde mira; eso, en inmobiliaria, importa más que cualquier efecto.
3. Navegación: en el grafo, cada flecha es una puerta. Con «seguir el camino» se entra en cada habitación mirando hacia delante, como al andar. Dos minutos por piso.
4. Vista inicial de cada escena: la que muestra lo mejor (la ventana del salón, no la puerta).
5. Textos: un hotspot de texto por estancia con metros, orientación y lo relevante («reformada en 2024», «armario empotrado»). Corto. Un hotspot de enlace al teléfono o al correo de la agencia en la escena inicial, y un formulario de contacto con anti-spam si quieres captar directamente desde el tour.
6. Compartir el enlace: en Ajustes del tour, la tarjeta que se ve al pegar la dirección en WhatsApp (título, texto, imagen de la vista inicial). Es lo primero que ve el cliente.
7. Publicar: enlace, código QR (para el cartel del escaparate) y código de inserción. Con visibilidad no listada si el propietario no quiere que se indexe, y con contraseña o caducidad si hace falta.

Todo está en publicar y compartir.

Publicar en portales y en la web

La mayoría de los portales inmobiliarios admiten un enlace de visita virtual en la ficha del inmueble: se pega la dirección del tour publicado y listo. En la web de la agencia, el web component o el iframe lo insertan en la ficha; si la web es WordPress, el plugin de Andarama lo hace con un bloque o un shortcode. Con el plan Excursión o superior, además, el tour se sirve sin la insignia de Andarama y bajo un dominio propio (tours.tuagencia.es), que es lo que se espera de una agencia con marca.

Cuánto cuesta

Partida	Con medios propios	Encargado
Cámara 360	Unos cientos de euros una vez (gama media, 8K)	Incluida en la tarifa del fotógrafo
Tiempo por vivienda	20 minutos de fotos y 30 de montaje	Tarifa por visita del fotógrafo
Software	0 € instalado; alojado, 2 $ al mes por 1 recorrido, 20 $ al mes o 200 $ al año por 10, 500 $ al año por 500 sin insignia y con dominio propio	Lo pone el fotógrafo o la agencia
Publicación	Incluida (enlace, QR, inserción)	Incluida

Para una agencia con veinte inmuebles activos, el software son 500 $ al año con marca propia, o cero si un ordenador de la oficina corre la instalación de escritorio y los tours exportados se suben al hosting de la web. El coste real es el tiempo del comercial, y con el importador y el plano se queda en media hora por piso.

Cuándo sí merece la pena Matterport

Seamos justos con la referencia del sector. Matterport aporta el modelo 3D con medidas y la vista de casa de muñecas, y se integra en flujos de portales que ya lo esperan. Tiene sentido en:

• Obra nueva y lujo, donde el efecto importa y el presupuesto lo permite.
• Compradores lejanos que quieren medir (dónde cabe el sofá) sin visitar.
• Agencias con alto volumen que rotan espacios y para las que las cuotas anuales por espacio activo no molestan.

Para un piso corriente, una casa de pueblo o un local, el recorrido 360 cumple igual y cuesta una fracción. Los precios de Matterport, con lo que hemos podido y no hemos podido verificar, están en cuánto cuesta Matterport, y siete alternativas comparadas, en alternativas a Matterport.

Errores que se ven a diario

• Fotos con la cámara en el suelo o en la mesa. Se ve el piso desde la altura de un niño o de un gigante.
• Sin plano. El visitante se pierde a la segunda habitación.
• Textos largos. Nadie lee tres párrafos en un tour; los metros y la orientación, y ya.
• La misma vista inicial en todas las escenas. Cada habitación tiene un lado bueno.
• Tour publicado con la marca del proveedor y en su dominio. El cliente recuerda al proveedor, no a la agencia.
• Tours que desaparecen cuando se cambia de proveedor. Con Andarama se exportan como paquete y el programa es de código abierto; el archivo de tours de la agencia es suyo.

Empezar esta semana

Con la cámara de la oficina (o una prestada), el próximo piso que entre: diez fotos, importador, plano, publicar. El tutorial del primer tour explica el flujo en un cuarto de hora y la cuenta de prueba dura catorce días sin tarjeta.